Что такое ГПЗУ (Градостроительный план земельного участка)
Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) – – документ, который основывается на правилах землепользования и застройки и входит в состав обязательных проектных документов, входит в перечень необходимых бумаг для подачи заявления о начале строительства, а также необходим при оформлении разрешительной документации.
На протяжении последних лет законодательство и технический регламент в отношении технических планов постоянно менялись. Изначально этот документ могли готовить только специализированные организации, такие как бюро технической инвентаризации (тогда этот документ именовался «Технический паспорт», содержал больше информации и имел более обширную область применения). Сегодня этим могут заниматься как частные компании, так и индивидуальные предприниматели. Но при этом к самим работам могут быть допущены только узкоспециализированные специалисты – кадастровые инженеры, которые помимо специализированного образования должны иметь аттестацию, страховку персональной ответственности и прочие квалификационные документы.
- В случае капитального строительства и реконструкции объектов наличие градостроительного плана является обязательным условием, без которого разрешительную документацию получить будет невозможно.
- В случае частного строительства ГПЗУ не относится к обязательным документам, хотя его отсутствие может привести к серьезным проблемам при оформлении построенного объекта в собственность.
Для чего нужен ГПЗУ?
Разрешение на строительство является основанием для проведения строительных работ. ГПЗУ не оформляется, если территория не отмежевана, и ее границы не определены. Соответственно, уведомление о начале строительства также не будет согласовано. При проведении работ без разрешительной документации в дальнейшем право собственности на объект зарегистрировать будет невозможно, либо крайне маловероятно. Постройку вполне могут признать незаконной, подлежащей сносу за счет и средства собственника земли.
Строительные работы проводятся в соответствии с градостроительным планом на основании содержащихся в нем сведений:
- Максимально возможное пятно застройки участка. Строить вне пятна запрещено.
- Отступы от границ земельного участка, соблюдение которых является обязательным для успешного ввода объекта в эксплуатацию.
В Москве и Новой Москве для ИЖС отступы не определены и строиться можно вплотную. В Московской области отступ составляет 3 метра от забора.
- Красные линии, обозначающие газовые трубы, инженерные коммуникации и другие элементы, находящиеся в пределах территории.
- Перечисление всех возможных видов использования участка, которое исключает возведение не соответствующих объектов.>
Пример из практики. На территории Москвы был выстроен жилой дом, а также котельная. В воде в эксплуатацию здания было отказано, так как в соответствии с ГПЗУ, среди перечисленных видов возможного использования участка отсутствовал «Предоставление коммунальных услуг», который относится к котельным. Основание: нецелевое использование земли. Решить проблему можно попытаться, но для этого необходимо разделить участок на 2 территории с отдельными кадастровыми номерами и получить заново обширный пакет разрешающих документов. Процесс этот дорогостоящий и растянутый во времени.
- Максимально возможная площадь и высота здания, предельно допустимое количество этажей. Если при строительстве застройщик пренебрег этими параметрами, постройку не введут в эксплуатацию.
- Максимальный % застройки участка. В соответствии с существующими нормами и правилами, площадь здания не должна превышать определенного процента от общей площади участка. Нарушение правил приводит к отказу в оформлении права собственности на объект и вводу объекта в эксплуатацию.
- Ограничения и обременения.
- Отношение территории к зонам с особым использованием территории. Охранные, санитарные зоны и т.д.
В зависимости от региона, вида строительства, типа объекта и других параметров ГПЗУ может содержать разнообразные дополнительные сведения.
ГПЗУ обязателен при капитальном строительстве и реконструкции, но не менее важен при покупке или продаже участков под ИЖС. Покупатель из ГПЗУ получает подробную информацию об участке и не рискует приобрести землю, на которой будет невозможно оформить в собственность построенные в дальнейшем объекты. Продавцу участка выгодно иметь ГПЗУ, так как в последнее время все больше покупателей просят предоставить данный документ.
Состав ГПЗУ
В состав готового градостроительного плана земельного участка входят пункты, которые оказывают влияние непосредственно на проектную документацию и на будущее расположение объекта на участке. Документ из следующих пунктов:
- Уникальный номер документа.
- Информация, на основании которой он выдан.
- Место расположения земельного участка, а также принадлежность к муниципальному образованию.
- Описание границ земельного участка в координатах, по которым геодезистами будет осуществляться разметка территории.
- Кадастровый номер, площадь территории и информация об объектах капитального строительства, расположенных на этом участке.
- Информация о том, кем и когда выдан документ. С даты выдачи ГПЗУ исчисляется 3 года, по истечении которых градостроительный план становится недействительным.
- Разрешенные виды использования территории, где перечисляются объекты, которые можно на ней возводить.
- Предельные минимальные и максимальные размеры участка и объектов строительства с подробным перечислением всех габаритных размеров, а также с указанием расстояний до всех объектов, расположенных рядом, максимального процента застройки, требований к ограждениям.
- Информация об охранных зонах, обременениях или ограничениях земельного участка.
- Другие важные сведения вносятся в документ в зависимости от региона строительства, вида строительства (ИЖС, многоквартирный дом, автомобильная дорога) и других параметров.
Как получить документ самостоятельно?
На сегодняшний день ГПЗУ могут получить физические и юридические лица, обратившись в службу «Одного окна» или через портал Госуслуг, если у заявителя есть подтвержденная учетная запись и электронная подпись.
Заявителем может выступать, как собственник земельного участка, так и его доверенное лицо на основании доверенности.
Довольно часто в предоставлении генерального плана ведомство отказывается по причине неверно оформленного или не полностью собранного пакета требуемых документов:
- Заявление о выдаче плана.
- Паспорт собственника или доверенность (для участков ИЖС).
- Регистрационные документы (для юридических лиц).
- Правоустанавливающие документы на землю и объект капитального строительства.
- Технические паспорта объектов, расположенных на территории, или справку органа, осуществляющего государственный кадастровый учет объектов недвижимости, подтверждающую отсутствие строений на территории.
- Сведения о границах земельного участка, координатах поворотных точек — выписка из государственного кадастра недвижимости (формы КВ.1 — КВ.6); материалы межевого или землеустроительного дела, межевого плана.
- Топосъемка с фиксацией всех, находящихся на территории коммуникациях, в том числе и подземных.
- Технические условия на подключение объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения для объектов реконструкции и строительства.
- Условия по сохранению объектов культурного наследия органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры, если в границах территории или непосредственной близости от них находятся такие объекты.
- Кадастровый паспорт земельного участка.
- Схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта строительства.
Срок изготовления ГПЗУ составляет от 14 до 30 рабочих дней.
Срок действия ГПЗУ – 3 года.
Как
быстро получить ГПЗУ?
В случае неверно оформленного документа или его отсутствия в выдаче ГПЗУ будет отказано. Многие заявители, столкнувшиеся со сбором необходимых бумаг и другими трудностями, вынуждены обращаться за помощью в организации, профессионально занимающиеся оформлением проектно-сметной и разрешительной документации.
Чтобы в согласовании ГПЗУ не было отказано, обращайтесь к профессионалам
Специалисты нашей компании имеют колоссальный опыт в разработке проектно-сметных документов и оформлении разрешительных бумаг на все виды строительных работ. Мы работаем, используя современное оборудование, в строгом соответствии со сроками, проводим инженерные изыскания, оказываем как комплекс услуг, так и отдельно взятую часть. Нам доверяют такие компании, как ОАО «Газпром», Госкорпорация «Росатом», ВТБ 24, Департамент здравоохранения и другие известные организации.
Звоните. Мы готовы проконсультировать вас по всем вопросам!
Читайте также:
Получение ГПЗУ
Разработка технико-экономического обоснования проекта строительства
Изготовление исполнительной документации
Изготовление проектной документации
