Продление градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ)
Градостроительный план земельного участка — это один из основных документов, необходимых для получения разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию. Также он является частью исходных данных для составления проекта. До 2017 года ГПЗУ необходимо было разрабатывать, также он являлся видом документации по планировке территории. На сегодняшний день градостроительный план земельного участка утратил этот статус, а после принятия Правил землепользования и застройки стал информационной выпиской из них.
Что содержится в документе, особенности получения
Градостроительный план земельного участка состоит из графической части (чертеж градостроительного плана) и текстовой, которая представлена несколькими разделами. В настоящее время этот документ содержит исчерпывающую информацию о земельном участке и объектах капитального строительства. В нем отражены технико-экономические параметры разрешенного строительства (максимальная этажность, площадь, назначение постройки и прочее).
По планам Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы регламент по содержанию и заполнению ГПЗУ будет дорабатываться — количество полезной информации в нем станет больше. Уже сейчас в документе содержатся сведения о технических условиях на подключение инженерных сетей и коммуникаций, которых в прошедшие годы не было.
После принятия изменений в градостроительном законодательстве (и ввода Правил землепользования и застройки) процесс оформления ГПЗУ кардинальным образом изменился. С 2018 года его выдача представляет собой государственную электронную услугу, которую можно заказать на портале городских властей (сайт мэра Москвы). Для получения документа необходимо представить минимальный набор документов и составить заявление, которое представлено формой для интерактивного заполнения.
Читайте также:
Главной отличительной особенностью градостроительного плана земельного участка является то, что он носит исключительно информативный характер, то есть отображает параметры земельного участка, которые регламентируются Правилами землепользования и застройки, а также иными нормативно-правовыми актами. Если на земельном участке действуют ограничения и особые правила землепользования, не позволяющие производить застройку или иные действия (озеленение, благоустройство), то для внесения изменений в ГПЗУ необходимо будет обращаться в соответствующие органы исполнительной власти, которые наложили эти ограничения (Москомархитектура, Департамент природопользования и охраны окружающей среды, Правительство города Москвы и прочие).
Ценность земельного участка в столице во многом определяется его потенциалом для капитального строительства. Территория Москвы имеет градостроительное зонирование, причем собственный градостроительный регламент может распространяться не только на выделенные зоны, но и на отдельные участки. Бывают случаи, когда по причине отсутствия топографической съемки местности или иных сведений участок обладает нулевыми технико-экономическими параметрами разрешенного строительства (то есть на данном участке возводить капитальные объекты запрещено). Зачастую такие земли пригодны для строительства, но, чтобы изменить параметры градостроительного плана земельного участка землепользователю придется добиться внесения изменений в Правила землепользования и застройки. Это достаточно сложная процедура, которая до 2018 года была разбита на несколько этапов.
Сегодня для внесения изменений также необходимо подать заявление на сайте мэра Москвы, для чего потребуется заполнить интерактивную форму и приложить цифровые образы необходимых документов. Внести желаемые изменения можно не всегда, но как показывает статистика, более 70% таких запросов получают положительный ответ.
Срок действия, как продлить
Срок действия градостроительного плана земельного участка и его продление является еще одним острым вопросом, который сегодня активно обсуждается между застройщиками и потенциальными покупателями земельных участков. Здесь мнения разделились, поскольку раньше ГПЗУ действовал 10 лет, а после принятия изменений в градостроительном законодательстве этот срок сократился до 3 лет.
Одни считают, что сокращение срока действия документа ущемляет права застройщика, поскольку этого времени может не хватить на получение разрешительных документов и возведение объекта капитального строительства. Другие наоборот увидели в этом преимущество, поскольку теперь Правила землепользования и застройки стали изменяться чаще, и владельцы земельных участков с нулевыми или низкими параметрами разрешенного строительства получили больше шансов повысить потенциал своих участков.
На самом деле нововведения действительно упростили и ускорили процедуру получения ГПЗУ, а также существенно упростили внесения изменений. Что касается срока действия, то сегодня эта процедура на законодательном уровне не предусмотрена. В прошедшие годы документ можно было продлить в следующих случаях:
- Направление ГПЗУ на публичные слушания, которые могли затянуться. В подавляющем большинстве случаев это производилось при необходимости внести изменения в параметры разрешенного строительства, так как без публичных слушаний ни Москомархитектура, ни городские власти этого сделать не могут (это правило действует и сейчас).
- При обнаружении ошибок или нарушений в исходных данных на получение ГПЗУ, или иных отклонений, которые возникли во время действия документа. В этом случае Москомархитектура могла сперва приостановить, а затем продлить срок действия градостроительного плана земельного участка.
Согласно действующему регламенту, законодательные нормы, которые позволяли продлевать срок действия ГПЗУ утратили свою силу. Сегодня невозможно продлить действующий градостроительный план земельного участка, при истечении срока действия необходимо заново подать заявление на получение нового документа.
Это заявление будет рассмотрено в течение 20-ти рабочих дней, после чего Москомархитектура выдаст новый документ. При этом важно помнить, что заявитель может получить обоснованный отказ в принятии документов на рассмотрение или оказание государственной услуги. Такие проблемы возникают, когда заявитель подает документы, содержащие неточности или ошибки, когда после некачественной оцифровки данные невозможно прочитать, когда необходимые сведения представлены не в полном объеме и иных случаях. Чтобы исключить подобные неприятности необходимо заблаговременно до истечения срока действия ГПЗУ подготовить все необходимые документы для получения нового плана. Такую работу лучше доверить профессионалам, которые имеют большой опыт в получении разрешительной документации.
Для застройщиков и владельцев земельных участков самой страшной является ситуация, когда при получении нового градостроительного плана земельного участка выясняется, что в градостроительном регламенте зона, на которой расположен участок произошли изменения, которые ввели новые правила или ограничения на возведение капитальных объектов. Такие изменения могут возникнуть по ряду причин — строительство инженерных сетей и коммуникаций (вокруг которых устанавливаются охранные зоны), установление природоохранных зон и прочее. В этом случае перед получением ГПЗУ необходимо детально изучить участок (оценить потенциал параметров разрешенного строительства) и подать заявление на внесение изменений в ПЗЗ. Только после внесения таких изменений следует подавать заявление на получение нового градостроительного плана земельного участка и начинать разработку проекта, а также сбор документов, необходимых для получения разрешения на строительство.
До 2017 года владелец участка мог продлить ГПЗУ с действующими параметрами разрешенного строительства, в случае внесения изменения в градостроительный регламент (если это ограничивало технико-экономические параметры разрешенного строительства) городские власти обязывались выкупить такой участок у правообладателя. Согласно действующему законодательству такие обязательства утратили силу. Поэтому застройщикам и владельцам участка не следует затягивать сроки получения разрешения на строительство и медлить с возведением желаемого объекта.
Наша компания имеет многолетний опыт работы с градостроительной документацией и получения разрешительных документов. При возникновении необходимости продлить или получить новый градостроительный план земельного участка мы досконально изучим участок и заранее дадим заключение о возможных параметрах разрешенного строительства. Если они устроят заказчика, мы в кратчайшие сроки подготовим все необходимые бумаги и доведем процедуру получения нового ГПЗУ до конца.