Разработка проектной документации для строительства

Согласно действующему законодательству и техническому регламенту возведение объектов капитального строительства возможно только после получения, разработки и согласования пакета разрешительных и иных документов. К ним относятся правоустанавливающие бумаги на земельный участок, градостроительная документация, специальные разрешения, отчеты инженерных изысканий, проектно-сметная документация, заключение экспертизы, разрешение на строительство и прочее. Проектно-сметная документация необходима для возведения практически всех капитальных объектов – зданий, сооружений, инженерных сетей и коммуникаций, линейных объектов. Ее разработка не является необходимой для частного домостроения, если возводимое здание не будет превышать установленную максимально допустимую площадь и этажность (не более 3 этажей). Капитальный ремонт и реконструкция объектов капитального строительства, выведение квартиры из жилого фонда, а также некоторые другие виды работ с недвижимостью также могут осуществляться только на основании проекта. В зависимости от категории ответственности и иных факторов действующий регламент устанавливает обязательность прохождения проектной документации государственной экспертизы.

Что из себя представляет проектная документация

Проектная документация – это совокупность графических изображений (чертежей) и текстовых разделов, которые в полной мере отображают принятые решения для возведения объектов капитального строительства. Количество разделов и чертежей может меняться в зависимости от требований заказчика и специфики объекта. Для линейных объектов существует свой регламент для составления проектной документации.

Разработка проекта является достаточно сложным процессом, который может сильно затянуться по времени. Это может быть связано с несколькими причинами, такими как использование новых технологий при проектировании сложного производственного предприятия. В этом случае невозможно предусмотреть все моменты, поэтому процесс делится на разработку проектной документации и рабочей документации. Важно понимать различие этих документов, поскольку основным является именно проект строительства. Рабочая документация является дополнением, в котором представлены деталировочные чертежи, подробный проект организации строительства (с указанием всех необходимых машин и механизмов, специалистов и оборудования) и прочие сведения.

Практически каждый раздел проекта содержит чертежи и пояснительную записку. Некоторые разделы содержат только текстовую часть и расчеты, в том числе в табличной форме (проект организации строительства, сметная часть). Проектирование объекта капитального строительства осуществляется на основании технического задания, которое выдает заказчик работ. В него входят не только требования и ограничения, но и некоторые исходные данные для изготовления проектной документации.

Состав проекта

Любой проект в обязательном порядке должен содержать общую пояснительную записку, в которой приводится описание всего объекта, геологических, климатических и прочих условий. Кроме этого, в ней в краткой форме описываются все принятые в проекте технические решения.

Схема планировочной организации земельного участка (раздел ПЗУ, он же генеральный план) – это первичный раздел, с которого все начинается. Для его составления необходима геоподоснова, при ее отсутствии допускается произвести новую геодезическую съемку участка строительства. ПЗУ состоит из нескольких чертежей:

  • Схема планировочной организации земельного участка, на которой отображаются существующие и проектируемые объекты капитального строительства и подъездные пути к ним, схемы движения транспортных средств и иные сведения.
  • План земляных масс – это чертеж, на котором участок застройки поделен на отдельные секторы, в которых согласно расчетам, должна производиться подсыпка или выемка грунта, чтобы обеспечить требуемый профиль рельефа.
  • Сводный план наружных инженерных сетей и коммуникаций, на котором помимо самих сетей должны быть указаны точки подключения к существующим сетям инженерно-технического обеспечения (водопровода, канализации, электроснабжения и прочих).
  • Ситуационный план размещения объекта – это чертеж, на котором участок строительства выделен на карте местности, с нанесением соответствующих условных обозначений (границ населенных пунктов, градостроительных линий и прочих).

Следующий раздел – это архитектурные решения, в нем содержатся графические изображения фасадов зданий и цветовые решения (при необходимости). Помимо общих видов приводятся поэтажные планы зданий и прочие чертежи.

Конструктивные и объемно-планировочные решения – это объемный раздел, который в текстовой части содержит общие сведения об участке строительства (гидрологические, геологические и прочие условия), информацию о грунте и грунтовых водах, опасных геоморфологических факторах и прочие сведения. Также в этом разделе приводится описание конструктивных решений для проектируемых зданий и описание мероприятий, которые обеспечат целостность и безопасную эксплуатацию построек на протяжении всего гарантийного срока. Также этот раздел содержит графические данные – поэтажные планы, разрезы несущих конструкций, ограждений и прочих защитных элементов.

Сведения об инженерном оборудовании, о сетях инженерно-технического обеспечения, перечень инженерно-технических мероприятий, содержание технологических решений – это раздел, который содержит в себе множество подразделов. В него входят такие подразделы как электроснабжение (внутреннее и наружное), водоснабжение и канализация, отопление, газоснабжение, системы связи и видеонаблюдения. В зависимости от специфики объекта количество и содержание подразделов может меняться.

ПОС – проект организации строительства (при наличии объектов капитального строительства, подлежащих сносу дополнительно может разрабатываться ПОД – проект организации работ по демонтажу). В графической части этого раздела приводится календарный план производства работ и строительный генплан. В текстовой дается характеристика района в плане транспортной доступности и обеспеченности необходимыми ресурсами для строительства, также приводится перечень всего необходимого – машин, оборудования, механизмов, специалистов и рабочих.

Охрана окружающей среды, пожарная безопасность и отдельные декларации по безопасности (опасных производственных или гидротехнических сооружений) также приводятся отдельными разделами.

Сметная часть – это раздел, в котором содержатся все необходимые расчеты, показывающие стоимость всего объекта. Раздел состоит из локальных смет на отдельные работы, калькуляции расходов (транспортных и прочих), а также единого ресурсно-сметного расчета.

Кто может составлять проектную документацию

Проектирования является лицензируемым видом деятельности. Для допуска к работам необходимо получить разрешительные документы (членство в саморегулируемой организации). Как правило проектными работами занимаются специализированные организации – проектные институты и конструкторские бюро, но индивидуальные предприниматели также могут заниматься проектированием, при наличии соответствующей квалификации. Помимо членства в СРО для разработки некоторых разделов могут потребоваться дополнительные разрешительные документы, это касается таких разделов как газоснабжение, экология и электроснабжение. Для разработки таких разделов требуется специальное разрешение от местного отделения МЧС России и иных профильных ведомств.

Помимо этого, специалисты (инженеры-проектировщики) должны быть аттестованы в установленном порядке. Физические лица допускаются к выполнению проектных работ, но они могут разрабатывать только те разделы, которые не оказывают влияние на безопасность объекта капитального строительства. К примеру, технологические решения в непроизводственных зданиях – в этом случае работы по большей части сводятся к оптимизации используемого пространства, расстановке мебели и офисного оборудования.

Для проектирования объекта капитального строительства в штате организации в обязательном порядке должны быть руководители – главный инженер проекта и главный архитектор (если у объекта имеется раздел архитектурных решений). Руководителями проекта могут быть только специалисты, имеющие соответствующее образование, опыт работы и аттестат.

Заказчиком проектных работ может быть инвестор, застройщик, правообладатель земельного участка, который хочет возвести искусственное сооружение на своей территории. С проектированием небольшого складского или офисного здания может справиться практически любая проектная организация, но при возведении объектов высокой категории ответственности к выбору проектировщика следует подходить с особой тщательностью. И дело здесь не только в квалификационных требованиях – проектирование масштабных объектов таит в себе множество подводных камней.

Одной из основных сложностей на сегодняшний день является стадийность проектирования. В прошедшие годы нормативно-технические документы содержали понятия «этапы проектирования» и «пусковой комплекс». Это позволяло начинать строительство объекта при частично готовой проектной документации, при этом сдавать выполненные объемы также допускалось до окончания проектирования всего объекта. Сегодня действует новый регламент, который позволяет поэтапное проектирование только в том случае, когда в эксплуатацию вводится только отдельный объект, который может работать автономно. При этом допускается как использование очередности проектирования, так и создание собственных проектов для отдельных сооружений. Это очень важный момент, поскольку при освоении бюджетных средств, или выполнении инвестиционной программы как правило нет времени на подготовку проектной документации на весь объект сразу. И, чтобы вложиться в сроки строительство придется начинать до завершения всего комплекса проектных работ.

Читайте также:

Получение ГПЗУ

​Разработка технико-экономического обоснования проекта строительства

Изготовление исполнительной документации

Получение ЗОС в Мосгосстройнадзоре

Наша компания имеет большой опыт проектирования, в том числе объектов 1 и 2 категории ответственности. В штатном расписании нашей компании имеются инженеры-проектировщики, конструкторы и руководители проектов, которые могут справиться с любыми объектами, в том числе крупными производственными комплексами, линейными сооружениями и прочими. Мы можем спроектировать как отдельные разделы, так и выполнить весь спектр работ, начиная от сбора исходных данных и подготовки технического задания на проектирование. Помимо этого, мы занимаемся предпроектными работами – геологическими и геодезическими изысканиями, получением технических условий и прочих разрешительных документов. По завершении всех этапов проектирования мы согласуем и утвердим документацию во всех соответствующих инстанциях и получим положительное заключение государственной экспертизы.