Изготовление технических планов
Технический план – это специальный документ, в который заносятся сведения из Единого государственного реестра недвижимости. Эти сведения необходимы для осуществления кадастрового учета, а также для внесения изменений в ЕГРН. Технический план также необходим при совершении практически любых действий с недвижимостью – сделок купли-продажи, сдачи здания в аренду или использование ее в качестве залога (при получении кредита или формировании уставного фонда юридического лица), снятия с кадастрового учета (при сносе или разрушении). Он является необходимым документом при страховании и оценке недвижимости, при вступлении в наследство или размене собственности, а также в прочих ситуациях. При оспаривании стоимости, имущественных прав и иных разбирательствах в суде технический план входит в пакет обязательных документов при формировании искового заявления.
На протяжении последних лет законодательство и технический регламент в отношении технических планов постоянно менялись. Изначально этот документ могли готовить только специализированные организации, такие как бюро технической инвентаризации (тогда этот документ именовался «Технический паспорт», содержал больше информации и имел более обширную область применения). Сегодня этим могут заниматься как частные компании, так и индивидуальные предприниматели. Но при этом к самим работам могут быть допущены только узкоспециализированные специалисты – кадастровые инженеры, которые помимо специализированного образования должны иметь аттестацию, страховку персональной ответственности и прочие квалификационные документы.
Регламент, кто может осуществлять деятельность
Для начала следует знать, что до недавнего времени содержание и заполнение документа регламентировалось Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», а точнее статьей 41. При этом существовали отдельные формы технических планов на объекты незавершенного строительства, здания, помещения и искусственные сооружения. Эти формы были разработаны и утверждены приказами Министерства экономического развития Российской Федерации, но позже утратили силу. Сегодня подготовка технического плана осуществляется на основании Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
Осуществлять непосредственную деятельность по подготовке технического плана может только кадастровый инженер. Для вступления в должность (или получения права оказывать такую услугу в качестве индивидуального предпринимателя) данный специалист должен быть гражданином Российской Федерации и получить специализированное образование (закончить кафедру, которая имеет допуск на обучение кадастровых инженеров на основании распоряжений органов исполнительной власти). К работе также могут допускаться иные специалисты – юристы, инженеры, но только после прохождения специальных курсов переподготовки (повышения квалификации) и получения соответствующего диплома. Перед тем как самостоятельно приступать к работе специалист должен проработать минимум 2 года в должности помощника кадастрового инженера.
Еще одно обязательное требование к специалисту – это членство в саморегулируемой организации, входящей в национальное объединение саморегулируемых организаций кадастровых инженеров. Для принятия в эту организацию работник должен сдать квалификационный экзамен и иметь безупречную репутацию (наличие судимостей, нарушений законодательства в области кадастровой деятельности не допускаются).
Для осуществления деятельности по подготовке технических планов кадастровый инженер в обязательном порядке должен заключить договор страхования личной ответственности. В случае, если непрофессиональные действия такого работника нанесут ущерб клиенту, специалист вынужден будет компенсировать причиненный ущерб за счет своей страховки.
Что собой представляет документ
Технический план состоит из графической и текстовой части, в нем в обязательном порядке указываются следующие данные:
Общие сведения об объекте недвижимости – здании, помещении, машино-месте, объекте незавершенного строительства, искусственном сооружении или едином недвижимом комплексе (это объект недвижимости, представленный несколькими постройками или сооружениями, которые являются единой неделимой вещью). Этот раздел не содержит информацию о местоположении объекта недвижимости на земельном участке, его площади и площади застройки. Предоставляемые данные берутся из проектной документации. Чтобы определить границы объекта используется геодезическая съемка, но, если на момент натурного обследования подземные конструкции зданий и сооружений были недоступны, то для составления технического плана допускается использовать информацию, взятую из утвержденной и согласованной исполнительной документации.
Данные о кадастровом инженере и его разрешительных, а также квалификационных документах. В случае, если услугу оказывает специализированная организация, работником которой является данный кадастровый инженер, необходимо также указать сведения об этом юридическом лице.
Сведения о частях зданий, помещений и иных искусственных сооружений, в случае, когда возникает необходимость получить технический план на часть объекта недвижимости.
Новые сведения об объекте недвижимости, которые раньше по тем или иным причинам не были внесены в Единый государственный реестр недвижимости.
Сведения о геодезической основе, которая использовалась для оформления графической части технического плана (данные об опорных межевых сетях и пунктах государственных геодезических сетей).
При оформлении технического плана на отдельное помещение или машино-место (в том числе расположенное внутри здания) необходимо указать сведения о таких объектах (кроме их площадей и положения в пределах здания, его части или этажа). Эти данные берутся из разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, проекта на строительство или перепланировку, а также акта приемочной комиссии, в котором засвидетельствовано окончание всех работ, предусмотренных проектной документацией.
Если объект недвижимости возводился без получения разрешения на строительство и составления проектной документации (если это допускалось законодательством и действующим техническим регламентом), то необходимо указать это в техническом плане, а также составить и утвердить соответствующую декларацию (может оформить только фактический правообладатель такого объекта недвижимости, если объект бесхозный – тогда документ готовит орган местного самоуправления муниципального образования, на территории которого он находится). Далее эта декларация станет неотъемлемой частью технического паспорта.
При оформлении технического плана на садовый или жилой дом (на участке, выделенном для нужд индивидуального жилищного строительства) также оформляется декларация и уведомление правообладателя земельного участка (или застройщика) о будущем строительстве. Дополнительно с уведомлением необходимо предоставить уведомление от местных органов самоуправления о соответствии планируемых построек параметрам разрешенного строительства согласно правилам землепользования и застройки и нормам действующего регламента. Все эти документы войдут в технический план и будут считаться его неотъемлемой частью.
В техническом плане многоквартирного жилого дома обязательно указываются сведения о всех помещениях, в том числе вспомогательных, специального назначения, а также находящихся в коллективной собственности.
Технический план единого недвижимого комплекса содержит сведения обо всех зданиях и искусственных сооружениях, входящих в его состав.
Графическая часть технического плана представляет собой часть кадастрового плана территории с указанием на нем объектов недвижимости. Также это может быть выписка из Единого государственного реестра недвижимости (если в ней содержатся все необходимые сведения, в том числе о местоположении объектов недвижимости). Если технический план составляется на помещение, машино-место или иной объект, являющийся часть здания или сооружения, то в качестве графической части используется план этажа или части здания, в пределах которых располагается данный объект. Местоположение объектов недвижимости на плане определяется координатами характерных точек, которые были получены во время проведения натурных работ (геодезической съемки).
Технический план оформляется в электронном виде и в обязательном порядке заверяется специальной электронной подписью кадастрового инженера. По желанию заказчика копия документа также может быть предоставлена на бумажном носителе. В этом случае помимо подписи кадастровый инженер ставит на нем свою печать. Все требования к оформлению технического плана и документов, входящих в его состав (декларации, уведомления) регламентируют органы нормативно-правового регулирования.
Как происходит составление технического плана
После того как заказчик определится с исполнителем работ, на начальном этапе производится сбор исходных данных. К ним относятся:
- Правоустанавливающие документы на земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости.
- Выписки из ЕГРН и ЕГРП (Единого государственного реестра недвижимости и Единого государственного реестра прав).
- Если планируется застройка земельного участка, то необходимо подготовить копию разрешения на строительство (если законодательство требует его получения для возведения данных объектов недвижимости).
- Если на участке уже началось строительство, то необходимо предоставить уведомление о начале строительства.
- Документ о присвоении почтового адреса.
- Проектно-сметная документация на имеющиеся или планируемые постройки (если их необходимость предусмотрена действующим законодательством и техническим регламентом). На имеющиеся объекты недвижимости при отсутствии проектной документации допускается предоставить старый технический паспорт (можно получить в местном отделении бюро технической инвентаризации).
- В случае, если интересы правообладателя земельного участка (или застройщика) будет представлять сторонне лицо или организация, то потребуется соответствующая доверенность.
- В отдельных случаях, в зависимости от особенностей земельного участка и объектов недвижимости могут потребоваться и иные документы.
После сбора и изучения всех исходных данных кадастровый инженер выезжает на объект, чтобы произвести натурные работы. В их состав входит геодезическая съемка и нахождение координат характерных точек, по которым будет устанавливаться местоположение объектов недвижимости. Также кадастровые работы предусматривают измерение линейных размеров и площадей земельных участков, зданий, сооружений, помещений, машино-мест и прочих объектов недвижимости. На этом этапе может потребоваться согласовать местоположение границ участка или градостроительных линий, чем также занимается кадастровый инженер.
На завершающем этапе готовится предварительный технический план, который согласуется с заказчиком, при необходимости вносятся поправки. Долее документ передается в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). После этого можно будет получить выписку из Единого государственного реестра недвижимости, в которой будут содержаться сведения из актуального технического плана.
Читайте также:
Получение ГПЗУ
Разработка технико-экономического обоснования проекта строительства
Изготовление исполнительной документации
Изготовление проектной документации
