Разработка технико-экономического обоснования проекта строительства (ТЭО)

Реализация крупных проектов требует значительного анализа и предварительных расчетов. Чтобы построить производственное предприятие необходимо сперва свести к минимуму возможность создания нерентабельного производства. Административно-бытовые, жилые (в том числе многоэтажные) и прочие здания также нуждаются в уточнении всех технико-экономических показателей, чтобы организация, которая в последствии будет содержать и эксплуатировать такой объект смогла за него рассчитаться и не столкнулась с завышенными расходами на содержание.

Чтобы решить такие вопросы заранее производится комплекс предпроектных работ с составлением соответствующей документации. Не имея определенного опыта в данном вопросе можно столкнуться с рядом проблем, поскольку существует несколько видов предпроектной документации, которая связана с расчетом технико-экономических показателей:

Инвестиционный меморандум — это документ (проект), который содержит структурированную информацию о будущем проекте. Он предназначен для внешнего использования, и адресован кредиторам и потенциальным инвесторам. Его основные задачи — продемонстрировать привлекательность проекта с точки зрения быстроты окупаемости и возможности привлечения прибыли.
Бизнес-план — это по сути более проработанный вариант инвестиционного меморандума. Для его составления производят более детальное изучение экономических параметров, также он является инструкцией по реализации всего проекта.
Технико-экономическое обоснование (ТЭО) — это документ для внутреннего использования, который по своей структуре во многом схож с бизнес-планом, но в нем могут присутствовать другие разделы (содержащие расчеты технико-экономических показателей). Разделы с аналитикой рынка и маркетинговыми исследованиями, которые содержатся в бизнес-плане, в ТЭО могут отсутствовать, но не всегда. Основная задача данного проекта — определить возможность и обосновать целесообразность реализации проекта строительства нового объекта.

По своей структуре все эти документы имеют определенную схожесть — они содержат пояснительную записку, генеральный план объекта и прочие чертежи, а также предварительные расчеты (калькуляции, сметы) и отдельные разделы проекта (архитектурно-строительный, инженерные сети, технологические решения и прочее). Но у них различное предназначение, и поскольку действующий технический регламент не устанавливает жестких требований к оформлению и содержанию таких документов, их разработка является задачей повышенной сложности, поскольку для ее реализации может потребоваться привлечение определенных специалистов и подрядных организаций.

Технико-экономическое обоснование проекта строительства, общие сведения

ТЭО разрабатывается на предпроектной стадии, чтобы оценить предстоящие затраты на изыскания, проектирование и строительство объекта. В процессе его подготовки специалисты производят следующие исследования:

Конструктивные решения

Выбор тех или иных технологий и материалов для возведения сооружения (монолитный железобетон, сборные металлические или железобетонные конструкции, кирпичные, блочные или панельные конструкции) влияет не только на стоимость, но и на долговечность, сроки строительства, сложность и возможность проводить определенные виды ремонта, модернизации и реконструкции объекта.

На основании полученных данных производится расчет экономических показателей, изучение которых позволит сделать выводы о рентабельности строительства объекта в выбранном месте и его окупаемости.

Кто может заниматься разработкой ТЭО, состав проекта

Технико-экономическое обоснование проекта строительства является предпроектным документом, но на его составление распространяется тот же регламент, что и на проектирование. Поэтому подрядная организация в обязательном порядке должна иметь соответствующие разрешительные документы (членство в СРО). Поскольку в составе проекта присутствует множество расчетов экономических параметров, то для разработки ТЭО необходимо привлекать квалифицированных экономистов, оценщиков, специалистов по кадастровым вопросам, экологов и прочих узкоспециализированных работников.

Выбору подрядчика для составления ТЭО следует уделить особое внимание, так как от правильности разработки данного документа зависит будущее всего проекта. Некоторые заказчики при разработке ТЭО ориентируются только на получение кредита или привлечение инвестора, либо используют его в качестве обоснования для освоения выделенных средств. Но это не правильный подход, так как технико-экономическое обоснование является единственным документом, который может установить возможность и целесообразность строительства, а также дальнейшей окупаемости всего объекта.

Ошибки, недочеты, попытки скорректировать отдельные экономические показатели могут привести к тому, что конечная стоимость строительства увеличится (вплоть до нескольких раз), в результате чего для завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию придется привлекать дополнительные средства. Это в свою очередь скажется на сроках окупаемости и возможность рентабельной эксплуатации. Наша компания имеет многолетний опыт составления проектной и предпроектной документации, получения разрешений, исходных данных для проектирования, различных согласований и утверждений готовых бумаг. Также мы занимаемся непосредственным производством работ — геодезической съемкой, геологическими изысканиями, различными видами обследования (конструктивных элементов зданий, участков с полезными ископаемыми и прочими). Мы в короткие сроки сможем разработать и согласовать ТЭО во всех инстанциях. В дальнейшем наша компания по согласованию с заказчиком сможет доработать этот проект до рабочей стадии.

Состав документа

Список разделов технико-экономического обоснования проекта строительства во многом зависит от возводимого объекта и конечной цели. К примеру — при строительстве жилого здания основными задачами является рентабельность и срок окупаемости. При строительстве производственного предприятия может ставиться задача по получению прибыли от реализации готовой продукции, либо стратегическому обеспечению другого предприятия или региона необходимой продукцией. В зависимости от поставленной задачи состав проекта может меняться, но в большинстве случаев его основные разделы являются общими для всех:

1. Пояснительная записка.

В этом разделе приводится общая информация об участке строительства, заказчике, подрядчиках и характеристиках возводимого объекта. Также в нем содержится информация о климатических и геоморфологических особенностях региона, прочие сведения, полученные в результате проведения изысканий.

2. Сведения об участке.

В данном разделе приводится информация о фактическом правообладателе земельного участка, его стоимости, наложенных ограничениях, необходимых затратах на передачу земли для нужд строительства.

3. Генеральный план участка.

Это чертеж, на котором обозначен объект строительства, инженерные сети и коммуникации, подъездные дороги, прочая информация. Этот раздел представлен несколькими чертежами — разбивочным, планом благоустройства, объемов земляных масс и прочими.

4. Технологические решения.

Содержат сведения о конструкции будущего объекта, материалах для его возведения, технологическом оборудовании (при наличии).

5. Архитектурно-строительные решения.

Это планы фасадов здания и все технологические элементы (санитарно-гигиенические, противопожарные, социальные, архитектурно-художественные и прочие), обеспечивающее безопасное и комфортное пребывание людей на территории объекта.

6. Инженерные системы, сети и оборудование.

Помимо инженерных сетей и коммуникаций в данном разделе приводятся такие элементы как подъемные механизмы (лифты, мостовые краны, балки), системы отопления, водоснабжения и канализации, отопительное оборудование и прочее.

7. Проект производства строительных работ.

Или иной раздел, в котором будет описываться технология подготовки площадки и процесс возведения объекта. Здесь же приводится перечень машин и механизмов, технология производства отдельных видов работ (или ссылки на нормативно-технические документы, такие как технологические карты), потребность в рабочих, обеспечение для них безопасных условий труда.

8. Организация процесса строительства с разбивкой по отдельным видам работ и процессов.

Как правило это раздел содержит подробный календарный план строительных работ.

9. Экология, охрана окружающей среды, гражданская оборона и предупреждение чрезвычайных ситуаций.

Такие сведения при разработке ТЭО могут быть объединены в один раздел, при разработке проекта на рабочей стадии их выделяют в отдельные разделы.

10. Сметы.

Этот раздел состоит из отдельных смет и калькуляций, которые сводятся в единый сметный расчет, отображающий стоимость всех строительных работ и материалов, эксплуатации машин и механизмов.

11. Экономические и маркетинговые расчеты.

Это планы реализации продукции, расчеты с кредиторами, подрядными организациями и прочее.

12. Ожидаемые результаты.

В этом разделе приводятся сведения о всевозможных убытках и прибыли, структура доходов и расходов, уровень окупаемости объекта, дисконтирование денежных потоков исходя из рисков и сроков реализации проекта.

Помимо дополнительных узкоспециализированных разделов, связанных с особенностями возводимого объекта, ТЭО может содержать общее резюме проекта, в которое входит цель реализации, потребность в инвестициях, график реализации и прочие показатели. Даже при постройке типовых объектов ТЭО будут уникальными, поскольку особенности региона строительства, транспортная доступность, удаленность производителей строительных конструкций и поставщиков материалов обязательно внесут свои корректировки в формирование основных экономических параметров объекта.